一、购房合同附带的装修合同是否能适用《消费者权益保护法》

依据《消法》第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”

这里所指的消费者是为生活消费、为生活需要而购买商品或者服务的人,是与生产者和销售者相对应的。普通的消费者购买商品房供自己居住,应理解为本款规定的消费者为生活需要购买、使用商品,签订装修合同的目的也是为了生活和消费需要,因此而接受装修服务。所以,不论是购房合同还是装修合同,都应该适用《消法》的规定。

虽然《消法》并未将购房合同和附带的装修合同明确列为其约束范围,但是在实践中,已有这样的做法。例如,浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第20、21条已经明确规定房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。住宅装修经营者应当与消费者订立书面合同,明确施工期限、施工质量、施工费用、质量保证方式、违约责任等内容;由经营者提供装修材料的,应当书面约定材料的名称、品牌、规格、型号、等级和价格等。

二、购房者的知情权

知情权是指知悉、获取信息的自由与权利,包括从官方或非官方知悉、获取相关信息。狭义知情权仅指知悉、获取官方信息的自由与权利。随着知情权外延的不断扩展,知情权既有公法权利的属性,也有民事权利的属性,特别是对个人信息的知情权,是公民作为民事主体所必须享有的人格权的一部分。在《行政法》里,公民享有要求政府机关公示公告的权利。在《公司法》里,股东享有知情权。在《消费者权益保护法》里面,消费者享有对商品的知情权。

依据《消法》第8条规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”

按照前面的分析,既然购房者与房产经营者签订的购房合同和装修合同能够适用《消法》的规定,那么购房者应当享有《消法》第8条规定的知情权。对于房产开发商建房所用的材料、产地、主要成分、有效期、合格证明、性能、价格等信息,购房者应当享有获知的权利。

三、房地产经营者的商业秘密保护

所谓商业秘密,是指不为公众知悉,并且能为权利人带来潜在的或现实的经济利益或者竞争优势,具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。企业经营一般都会有自身的商业秘密,但并不是所有技术信息和经营信息都构成商业秘密。首先,商业秘密必须要具有秘密性,不为公众所知悉,不能从公开渠道直接获得的信息;其次,商业秘密应当具有经济价值,能够为企业带来现实的或者预期的商业价值;再次,商业秘密应当已经被权利人采取保密措施,难以为一般人知晓。

那么,部分购房者要求房产经营者公开房屋装修材料的标准和价格等信息是否侵犯商业秘密呢?

第一,关于建筑装修材料标准问题。住房城乡建设部发布了国家标准《建筑装饰装修工程质量验收标准》的公告,自2018年9月1日起实施。房屋装修的已经有了标准,对于房产经营者而言,交付的经过装修的房屋至少应当达到标准水平以上。既然是达到标准了,为什么不能公布所使用材料的标准呢?更何况《消法》第8条已经明确规定消费者可以要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份等信息。所以,笔者认为使用的建筑材料的标准、来源等信息不应当认定为房产经营者的商业秘密。

第二,建筑装修材料的价格问题。为了盈利,又不能降低标准,有的企业难免会在材料选择上花心思,那建筑装修材料价格算不算企业商业秘密呢?通常来说,如果企业采用符合标准的建材,以市价或者低于市价报告给购房者并无不妥。若企业采用的建材价格大幅度高于市价,那么购房者更应有权利知道,而且这样的合同也属于显失公平的合同,购房者可以主张撤销。所以,笔者认为企业采用的建材只要符合质量标准而且在市价水平左右的情况下,可以不向购房者透露采购价格,但如果建筑装修材料大幅度高于市价,企业应当向购房者披露采购价。

在《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引》(2009年8月汇编)中,第35、36、37条,提到律师在为企业提供服务时重点内容,只有当合同约定了明确的交付使用条件,才不会对装修工程是否竣工及是否符合质量标准产生争议。为此,可以事先约定装修范围和装修风格、主材和辅材、厨房和卫生间配置以及其他重要配置,如果开发商设置的样板房与实际交付的商品房质量、设备及装修不一致的,应在商品房买卖合同中说明。既然这些内容都可以在合同中约定,那么即使没有约定的话,房产经营者以这些信息为“商业秘密”不予公开来对抗购房者,也是非常突兀的。

四、购房者的知情权与商业秘密的协调

任何权利都不是绝对的,知情权也不例外,那该如何界定购房者的知情权范围和商业秘密的范围呢?《消法》第8条已经列举了知情权利范围,但是一个“等”字又将范围变得模糊。所以,此时需要结合商业秘密的范围考虑限制购房者的知情权范围,商业秘密可以分为两大类:即技术信息和经营信息。①技术信息。主要包括:技术设计、技术样品、质量控制、应用试验、工艺流程、工业配方、化学配方、制作工艺、制作方法、计算机程序等。作为技术信息的商业秘密,也被称作技术秘密、专有技术、非专利技术等。②经营信息。主要包括:发展规划、竞争方案、管理诀窍、客户名单、货源、产销策略、财务状况、投融资计划、标书标底、谈判方案等。可见,二者的范围都是列举式的,都存在不确定性,而且还存在冲突,例如《消法》第8条中提到的产品的主要成分与商业秘密中的化学配方,这二者难以区分,究竟是要认定为消费者知情权的范围还是商业秘密的范围值得探究。所以,需要进一步明确二者的范围。

购房者的知情权应以其充分、准确了解房屋和装修服务有关情况为限。具体而言,购房者询问房产经营者使用的装修材料、产地、用途、价格、性能、等级等有关情况的,房产经营者应当按照诚实信用原则,及时、准确、充分地提供相关信息,对于有的注意事项房产经营者甚至需要主动提醒购房者注意。如购房者提出请求明显不合理,涉及到房产经营者的经营运营信息、财务信息、与第三方签订的合同内容等重要信息的,房产经营者当然可以拒绝提供。

在实践中,倾向于保护消费者权益的情况更多一些。不过,对于房产经营者而言,难以界定为商业秘密还是公开信息的,如果透露给购房者,可签署保密协议要求作为合同相对方的购房人保守其所知悉的情况。当购房人违反保密协议的约定,房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济。(文:柯杰、刘祥斌)