武汉房价,正进入大乱炖时代。

有些荒诞的现象——

光谷中心城的价格1.4万、吴家山的1.6~1.8万;

青年路一边毛坯到35000,另一边加上装修还不到33000;

顺着后湖大道一路走,开车5分钟,房价大穿越,隔一条绿柳路房价差3000,性价比遭吊打,因为是高贵“江汉”……

看电影前,先看各类影评APP过滤。

网友们绝不放过一部烂片,评分4.0以下的,弹幕比电影本身好看。

但好电影,网友们却很难全部挖掘出来。

武汉楼市也是如此。

备案价可以照出妖孽,但你指望靠房价发现经典很难,房价天生会“过滤”掉很多价值买点。 

如果要找一个被房价“过滤”经典的最新案例——

龙湖·春江彼岸,等待了一年,终于拿证了,毛坯均价18200。

这个今晚认筹的重磅项目,再加3000元装修,也许是武汉楼市一道性价比“单选题”。

01

房价的形成,有很多参考指标,地价/周边新房价格/二手房价格/配套成熟程度……

这个房价形成机制,对核心参考指标没有一定之规。

下面举例。

后湖大道有个纯新盘,属江汉区,按江汉区对标定价,2万妥。

而且有望夺魁“江汉区洼地”美名。

但开发商接收反馈,这里地理更靠近后湖,应该以后湖盘标准定。

两个标准的差异,毛坯可以相差3000+。

你说靠谁近就对标谁的价格是原则?

杨春湖楼盘,地理上更接近华侨城,是不是应该按照华侨城对标定价?

不可以,你是洪山区,应该对标行政区。

这一对标,就对到白沙洲、青菱乡。

武汉定价机制的底线——整体“就低不就高”。

但如果你把房价放大对比......

吴家山新盘,小高层毛坯价格可以给到18000元。

这个价格从小板块看,无论对比拿地价格,还是对比周边竞品价格,都非常合理。

若拉到全市对比,光谷中心城核心地段新盘,毛坯价格给14000元......

这背后,可能是不同区域对地价控制的差异。

一旦延伸到销售环节,谁更值,市场自有判断。

02

不止区域价值的价格呈现,价格还会过滤掉很多产品力。

项目的品质,尤其是非量化、非配置类产品力,很难从价格显现。否则你把品质做高,就能拿更高价,限价意义何在?

更偏的是,品质可能影响备案价的,都是一些相对显性+量化的指标。

所谓显性指标,比如,我们天然认为容积率低的项目,应该品质比容积率高的好,价格也应该更高。

五里界一带,容积率1.5左右的项目,毛坯备案价接近1万,基本上与地段更成熟的庙街无二致。

对量化指标过于看重,是楼市不成熟的表现。

开发商喜欢把数字当品质,再把品质当“营销道具”。

大理石一定比地板更高档?

什么叫好装修?

有三大件,马桶镶金边,就是好装修……

什么叫豪宅?

有20万一套的橱柜……

这些东东,真的等同产品力?

所谓产品力或者细节,真正让你住舒服的指标,举个小例子。

很多社区都有海拔落差,有的开发商会在单元门前做阶梯,号称有仪式感。

当你入住之后,推着轮椅和婴儿车进出,你才会想起骂娘。

而有的开发商,会全坡度无障碍设计。

有的楼盘,没有生活代入感,很美。

一旦植入生活场景,立马毁容。

没有隐藏垃圾箱,再美的园林裸露绿色塑料垃圾桶,都足够恶心。

所谓匠心或者产品理念,都是备案价无法呈现的“隐性”价值。

03

房价可以乱炖区域,也会混淆产品力。

但你买房,有多少钱可以乱来?

龙湖·春江彼岸,被房价“过滤”经典的最新案例,也许是武汉楼市一道性价比“单选题”。

首先从区域大价值看。

我们画一条1.8万房价等高线,甚至把范围扩大到2万。

无论从当下的城市界面,还是从城市更新迭代的前景,再加上二环长江主轴的景观/资源,春江彼岸所处的新港长江城板块,远远超过1.8万的价格呈现。

这块土地,是武汉二环内,很罕见的大面积城市更新板块。

多家TOP级开发商+一级发展商“群狼式”开发,将在最短时间,呈现武汉主城区内城市界面跨越式迭代。

区域鸟瞰效果图

回到哥说的限价导致板块价值失真,如果对比同价位选择,这里就是被漏过的价值点。

从国博到世茂锦绣长江这一段的江滩公园,12月正式动工,短短几年即可充分呈现。

作为新港长江城最核心的中轴线,左翼部分已分解给中建三局、复地、龙湖等多家开发商,右翼区域土地整理也完成50%,一旦建成对汉阳滨江界面是颠覆性迭代。

甚至可能成为杨泗港大桥-长江大桥的滨江带的天际线担当。

意向图

值得一提的是,随着晴川府、春江彼岸以及金茂府等中高端、豪宅项目发售入住。

整个区域导入这座城市高净值人群,彻底改变这块土地的价值属性。 

04

再说被价格“过滤”的产品力。

龙湖,从房价变态的重庆走向全国。

高能做10万+,低能忍1万-,无论价格高低,始终保持品质稳定输出。

背后的功力,是不变的品控体系。

开发商总在说,限价影响产品品质。

其实上海卖15万的盘,建安投入跟武汉,并没有1倍以上差异。

真正云泥之别,是地价和装修品牌+定制。

比如上面哥说到的全坡度无障碍设计等等,在春江彼岸或者说龙湖的产品体系里,根本就是习以为常的标配,不是房价高低的差异。

再比如工程质量,渗透水、墙体空鼓及平整度,武汉房屋质量投诉TOP3。

这种BUG同样跟房价无关。

春江彼岸从建筑结构的外墙和室内两个维度入手,彻底解决问题。

外部,以全混凝土一次性浇筑成型,实现零砌筑,免抹灰;在卫生间四周设置混凝土导墙,用喷壶对窗口接合部喷淋2分钟,确定没渗漏后再做一遍防水……

类似品控,对普通购房者,远没有真石漆、干挂石材、铝板+幕墙视觉冲击力强烈,龙湖的吃亏——很多价值点,在营销环节很难呈现,只有入住才能慢慢体会。

05

我们知道,龙湖横行天下的绝技是,园林。

开发商做园林,永远有两个思考方向,好看的还是好用的?

功利点,当然是好看的。

毕竟卖房的时候,只用展示园林样板段,第一眼震撼最重要。

我们看龙湖怎么做。

“常规”观赏类,龙湖发明的五重景观体系,一直被模仿,现在他们自己在超越。

所谓五重,简单说就是用大小乔木,实现景观层次。

成都龙湖长桥郡实景图

在平行视线范围,很多开发商已经学会通过树种水系花草搭配层次。

但你有没有考虑过立体视觉管理?

比如站在高层阳台,往下发呆,你能看到什么?

龙湖考虑了。

即便以“上帝视角”,视线依然能透过建筑搭配水系、树木错落层次,打开全新园林维度。

杭州水晶郦城实景图

然后,客户无论站或者坐,都有不同感观享受。

厦门春江郦城实景图

包括艺术小品、场景的点缀搭配。

杭州龙湖春江彼岸实景图

基本上,龙湖对园林的维度考量正突破开发商想象力。

再说园林对生活更长远的价值——好用。

很多项目对“好用”的想象力极限,就是塑胶跑道+儿童游乐区+康体器材。

所谓“社交”,摆一张桌子四张椅子,让邻居坐一起。

坐一起,然后干嘛呢?

龙湖给出的答案是,以儿童为纽带的社区关系。

这不是一句口号,而是实在的硬软件体系支撑。

春江彼岸的儿童活动区,是这样的

儿童游乐区示意图

单单一个戏水区,龙湖不是简单提供场地,而是规划完整体系。

通过水深对儿童年龄层进行分类,充分考虑不同年龄段孩童父母的监护距离,家长们坐在一起,就位邻里关系打开突破口。

而对于成年人,依然通过鲜明的主题/内容,划分兴趣相投的社群层次。

可以是运动

重庆新江与城实景图(乒乓球区)

大连星海彼岸实景图(运动区)

可以是电影

上海天璞实景图(电影节)

也可以是阅读

阅读馆:重庆江与城实景图(架空层)

所谓社区,不是一句口号,依赖的正是如此细致入微的空间,才能维系。

06

春江彼岸是龙湖在武汉,第一个公开面市的纯住宅项目。

这块土地的属性,足够匹配龙湖的某种亮相诉求。

正是这种心态,我们能感受到春江彼岸由内而外的品质如一。

包括户型设计,室内装修,充分呈现龙湖最稳定的实力输出。

这也是房地产悲催之处。

真正的产品力,总是生的计划死的随机。

碰上市场下行,产品都不灵。尤其限价时代,好产品也不能让你赚更多。

但产品力却能让你穿越周期,活得更长。

不同价位的项目,也许选择的材料品牌有高低,但穿越中国、穿越多个周期的产品力+理念+品控体系,永远不会变。

ps:

龙湖春江彼岸今天开始认筹,即将开盘,价格已经出来了,毛坯均价18200,另外还有3000的精装,有兴趣的朋友可以划到下方添加二维码,了解更多信息。

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