在特殊的环境下,开发企业普遍感觉开发利润率偏低(其中一些项目也的确是由于拿地价格高的成本压力),因而在装修标准上逐渐背离了正常的标准,使得一些项目从“精装修”变成了“惊装修”。那么,当前楼市中精装房的“死结”是如何造成的?      

这注定是一个充满争议的话题。在阅读本文之前,让我们先做出两个“约定”:

房价是如何涨起来的,本文不讨论;为什么要限价,本文也不讨论——买到房的人是最大的受益者。本文只讨论当前楼市中精装房的“死结”是如何造成的,就事论事。

相信各位读者最近已经看了太多关于精装修的一些乱象。当问题已经发生了,我们不访谈谈为什么会发生这样的情况?

事件回顾

精装乱象一:精装改毛坯

光谷片区:

光谷地王项目正荣紫阙台,在今年7月22日首次开盘时,整体均价27500元/平,含3500元/平装修,没有日光。10月2日是项目第二次开盘,毛坯均价24000元/平,精装修均价28000元/平,精装修部分变为可自主选择要不要。

阳逻片区:

绿城桃李春风,此前要加装修的现在又不加装修了,直接卖毛坯!

华发峰尚,高价地,不加装修,直接卖毛坯!

红星天铂,此前精装,现在直接改毛坯了!

江夏区:

新洲区:

德雅国际城三期,之前对外宣传卖精装,精装标准2000元/平,整体均价8500元/平。宣传了近两个月,由于蓄客情况不理想,现如今也变成了毛坯。

洪山区:

华侨城原岸,9月底开盘推出的高层精装房,含装修均价达到2.8-3.1万元。11月2日该项目网上开盘推出高层毛坯项目,均价为2.3-2.6万元/平。

而颐桂苑前期在售1、2号楼88-135平带装修房源,均价23000元/平,含3500元/平精装。2018年11月7日加推5号楼,88-112平毛坯房源,均价18500元/平。

黄陂区:

天纵云湖湾一期卖精装1.1万/平,二期直接改毛坯。

精装乱象二:精装退房

在特殊的环境下,开发企业普遍感觉开发利润率偏低(其中一些项目也的确是由于拿地价格高的成本压力),因而在装修标准上逐渐背离了正常的标准,使得一些项目从“精装修”变成了“惊装修”,从而引发购房者的退房问题。当前在政策鼓励发展全装修成品房的大背景之下,“精装房”的发展却似乎正在陷入困局,问题频出。

那么造成这些精装修乱象的因素有哪些?

影响因素一:缺乏专业监管

住房装修是民生大事,不只是市场的行为,更需要审核、监督、惩戒的机构。开发商报价三四千一平米的装修标准,而没有公示相关的费用构成,谁也无法论证开发商是请了怎样的施工队。

即使有些楼盘公示明细,也成了走形式,主要的装修部件部品不公布、装修部件部分品牌型号不明确、大量所谓“定制”、“同档次”、“品牌”等模糊化描述充斥其中,让购房人看不懂、看不清,如盲人摸象。花了几十万,却不知道究竟买了什么东西。

样板间更是一个大观园,种种奇葩的装修设计,淘汰用品,质量问题,家具尺寸缩小,令人发指。商品房三四千的装修标准,装出了几百块的安置房水平。

据专业的造价机构评估,在考虑合理的税费、利润的基础上,开发商样板间的装修标准最高不超过1000元每平方米。而交付标准的装修造价是谁计算出来的?怎么计算出来的?计算方式方法是否合理?有无第三方进行审核?如何能够保证装修质量和价格相符?上述问题,正是目前精装房矛盾的焦点所在。

“全装修商品住宅销售时应严格执行明码标价制度。销售单位应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级,其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明规格、材质、颜色、型号、产品系列号,同时将第三方造价机构的核算结果一并公示。”

顺应绿色发展要求,建设成品房,精装修房是大势所趋。但是,仍需有相应的成品房住宅精装修标准和操作性强、容易落实到位的监管措施。

影响因素二:装修公司品牌差异

市场经济环境下,企业追逐合理的利润原本无可厚非。武汉近年来确实有不少高价地,可能存在面粉比面包贵的情况。但目前供应的新房土地,基本还是一两年前开发商低价取得的。在现有的房价水平情况下,扣除相关成本和费用外,完全能够取得相当程度的利润。 

开发商目前完全单方追逐利润,从国内一线的大品牌开发商,到本土的房企,在精装房这一问题上,无不失守,未有例外 。

做精装修楼盘,已经日益成为衡量一个公司营造能力的重要工具,许多公司借此实现品牌的跃升,并向综合性房地产企业进军。在楼市调控的当下,做精装修,确实能为自己的楼盘增色不少。当然,并不是所有的开发商,都有这个营造能力。

大型标杆企业一直就有精装修的产品和部门,在精装修的项目管理、设计施工等方面建立了标准化的体系和方法,对精装修的采购和供应商管理也非常成熟。而有些新涉足精装修的房企,大多以外包形式,请的装修公司施工。自然开发商请的装修公司品牌也是无法保证的。

后期由于装修公司品牌实力的差异,也会导致精装修质量的差异,而这背后,购房人有问题只会找开发商,对于施工队来说并没有影响。

影响因素三:装修师傅水平不一

装修最怕的,无非就是施工不到位,效果出不来不说,入住以后还会问题连连。而有着丰富经验,受到过很多业主肯定的工人师傅,一般不会出现这样的问题。

很多业主会发现,明明选了非常出名的装修公司,也看过他们整整齐齐的样板工地,可收到房子时,各种乱七八糟的问题都发生了,这是为什么?

其实,对大多数装修公司来说,是不“养工人”的。即他们直接将工程交给项目经理,而项目经理再安排转交给手下的各支施工队。而同一个项目经理手下的施工队,并不一定全是老手,如果不幸遇上那些手艺不行还不负责的,你就倒霉了。更可怕的是,随着老手艺人年华不再,下一代又青黄不接,这个“中奖”几率会越来越大,当前行情下,那些高极技师的价值也逐渐在被忽略。

精装房并没错,且是大势所趋

面对当下房地产转型的关键时期,住宅内装工业化升级成为转型期亟待解决的问题。在越来越多的省市出台精装修政策并且要求100%精装修的情况下,随之而来的是对于开发商的要求越来高。

从装修设计到部品采购再到装修施工最后成品交付,需要开发商、设计单位、部品供应商、施工单位等多方面的协调配合,对于开发商的能力又是新的考验,对于实力较弱的开发商而言,又是一个新的门槛。

虽然现阶段开发商合作拿地、地方开发商和品牌开发商合作已屡见不鲜,但随着精装修的逐渐渗透,届时实力较弱的开发商生存空间将会被进一步挤压,市场的兼并融合、相互协作又会是新的趋势。

事实上对于精装房,从2016年开始,全国各地开始陆续出台全装修、精装修的相关政策条例,也就是说,“毛坯房”交付的时代将逐步退出房地产的市场。

住房以成品房的形态销售,是大势所趋,具有集约利用资源、低碳环保、集中处理装修建渣、避免小区内部业主在不同时间装修对彼此造成的干扰等多种好处,因而受到鼓励。国外发达城市住房的交付标准一般也都是成品房,很少有毛坯房的形态。

从2017年开始,全装修成品住宅政策落地,以绿色化、精细化、产业化、产品化为标志的全装修成品房“新时代”已经开启。在行业趋势和政策红利的引领下,全装修成品房迎来万亿级产业机遇。

据中国房地产业平台大数据显示,2018年1-6月份,大型房企的全装修比例达到80%以上。

有些省市的政策明确规定,到2020年前后,核心城区的全装修成品住宅要达到100%全覆盖。

来看下几个房产巨头在这方面的数据:绿地集团2012年全装房比例约80%;万科2012年全装房比例接近100%;恒大2016年已实现全部住房全装修交付……

对于武汉来说 ,2003年开始,精装房最早出现在小户型中。武汉永清、徐东等优质地段出现了一批以汉飞青年城为代表的精装修小户型、酒店式公寓等楼盘,多为小体量单栋楼盘,那时候,精装房离普通住宅还比较远。目前,武汉精装已经遍及各区域,大部分开发商均不同程度配建精装房。

现阶段毛坯房仍是可接受的最好选择

精装房免去了繁琐装修过程,加上能享受到一定政策优惠,其优点是显而易见。但所谓众口难调,购房者对装修风格、材料尤其是对空间的分割等方面的个性化需求与有限的装修方案相冲突。标准化和工厂化的装修并不能很好满足个性化的装修需求,因此更多购房者更愿意购买毛坯再按自己的意愿来装修。

许多楼盘取消精装改卖毛坯不仅仅是因为害怕纠纷等问题,而是因为毛坯更好卖。

于开发商而言,取消之前的精装修,改毛坯卖房,从而把价格降下来,一来节约成本,二来能在同区域竞争中不至于掉队。精装修并没有错,但虽呼声高,却最终难敌市场。在目前限购限价限售限贷等多方打压之下,多个城市的楼市几近冰点,毛坯交房仍是主流,虽说这对于住宅产业创新会有所影响,但无可否认,对于购房者来说,毛坯房或许是现阶段可接受的最好选择。

购房时,你倾向选择精装房还是毛坯房?欢迎留言与我们讨论。

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